限競房，簡單地說就是「限房價，競地價」后所出售的住房。這是指在土地招拍掛過程中，對擬出讓地塊限定住房套型（為符合國家規定的中小戶型佔總數70%的要求），限定最高房價，然後在「兩限」的基礎上，讓開發商向上競地價，向下競房價。以這種方式生產出來的住房就叫「限競房」。而政府推出這類住房的目的不外是，一方面完成遏制本城市房價瘋狂上漲，另一方面則是要穩定房價，讓該城市的住房價格穩定在政府所認可的區間內。
對於這種「限房價、競地價」的地產項目，早些時候在南京，今年在杭州、合肥、成都等地，樓市開盤立即掀起了一輪搶房潮，特別是南京及杭州，居民搶房的現象更是十分空前。購買住房者如何不是全款，不是有特別是關係，想搶到這種住房是不可能的。因為，這些「限競房」，比周邊的二手房的價格要低許多，居民搶到一套住房其預想的收益就有幾十萬。試想，就當前這些城市一般居民的收入水平來說，每年收入也就是十萬左右，搶到一套住房的收益可幾十萬元，這些城市的有資格進入這個市場的居民豈能不參與搶房潮？
不過，北京的「限競房」的出售，不僅沒有掀起居民的搶房潮，而且拍賣到這類土地項目的開發商也沒有積極性大量地推出相關樓盤,政府最近推出相關類型的土地拍賣也出現流拍。為何同樣的房子，不同的城市會有這樣天壤之別呢？可能問題的核心就在於北京的限競房的投資價值不大，投資者不願意進入北京這個房地產市場。
因為，可能在於2017年以來北京出台一系列的房地產調控政策之後，北京中心城市外圍的二手房價格開始在下跌，再加上這些限競房項目在土地拍賣時，其限房價的起點就很高，因此，這些限競房的項目在價格上沒有多少優勢。或在這樣的條件下，投資者想購買這類住房獲得利益不容易。
再加上傳聞中，北京將會在4月份出台 「限競房改共有產權房」政策。如果按照該政策，對於這些限競房項目，政府有權要求銷售價格低於周邊價格10%的限競房項目，拿出部分房源由政府佔有一定比例的產權份額。產權持有比例或為1：9，即政府持有10%，購房者持有90%。這一部分房源不會改變產權性質，也就是說，還是限競房。但業主再出售時，要根據共有產權房的銷售規則，清算政府持有的產權比例。
而對於由政府持有產權比例的限競房銷售價格是否會下調、按什麼標準評估、產權份額的回購方式是否有別於共有產權房，以及是否會給予限競房開發商相應補償等諸多細節問題，目前都不確定。有市場人士表示，如果政府持10%產權，並不會顯著降低限競房的購房門檻，但卻改變了房子的投資屬性。而這部分限競房的價格相比共有產權房並不便宜，符合共有產權房資格的購房者未必有足夠的購房資金，因此有可能出現大量棄購的情況。
因為，早些時候北京政府推出的共有產權住房時對這類住房居民是炙手可熱的，很多居民都預期搶到一套共有產權的住房，將會成為家庭一種重要的投資工具。比如，4月初正式開盤的某共有產權房項目雖然通過審核並參與搖號的家庭戶數達到了29364戶，差不多68個人搶一套房，但在現場選房時卻出現了近70%家庭棄購的現象。
造成這樣大規模棄購的關鍵原因是最新的共有產權房購買規則要求，購房者在交房五年後只能按政府指定的市場評估價賣回給政府，或者轉賣給其他共有產權房輪候者。換句話說，即使以後兒女繼承，也需要兒女擁有共有產權房購買資格，否則還是由政府回購。這意味著，共有產權房徹底失去了投資屬性，而其價格還不足以支撐居住屬性。在目前政府正計劃供應大量的共有產權住房、申購門檻越來越高、沒有投資屬性的情況下，從而導致北京共有產權房項目出現滯銷，開發企業也不再願意拍賣這類項目的土地。如果限競房也改為共有產權住房，那麼對於這類住房肯定會是雪上加霜，居民根本更是不願意進入這類住房市場。因為，這類住房的投資價值已經退去。
從這個現象也就說明了一個十分重要問題。當前國內絕大多數城市的房地產市場基本上是投資為主導的市場，各城市的居民都希望購買住房成為賺錢工具。這也是推動幾年國內所有的城市住房價格上漲及住房銷售創歷史記錄根本原因所在。2017年國內不少省會城市的GDP排名大幅上升，就是與當地房地產市場快速發展有關。比如西安等。但是，一旦購買到的住房不能夠成為賺錢的工具，或購買的住房沒有投資價值，那麼這類住房市場立即萎縮事滯銷。所以，目前媒體老是在宣傳，什麼剛性需求及改善性需求進入市場，這些都是比較扯的概念。實際上，哪類住房一旦失去其投資價值或賺錢工具，那麼居民就不會進入這類住房市場。北京的「限競房」沒有出現搶房潮，就在於居民看到購買這類住房沒有投資價值，他們根本不願意進入這類住房市場。所以，政府要讓住房市場回歸理性，回到消費市場，就得嚴格限制住房投資屬性，除此之外不會有更好的辦法。
