共有產權房成照妖鏡！真實剛需露餡了
作者：齊俊傑看財經
北京從去年開始大力推動共有產權房建設，這種房子相當於你跟政府共同出資購買，你只需要拿一部分錢，產權也按照比例劃分，但政府並不會跟你去爭搶使用權，但是產權收益，就會有一定的麻煩，也就是說，你要是買房為了住，共有產權房跟普通商品房沒有任何區別，這就是你家的房子，可以落戶，也可以去給孩子上學用。至於位置和質量跟同等價位的商品房比較，也沒有明顯的差距。目前已經賣完的三個項目，分別在朝陽北路，順義新城，和延慶新城。
但是，如果你是為了投資，那麼這種房子就沒有任何價值了，因為產權不全是你的，所以以後無論是出租，還是出售都會有很多的限制，作為合資方的政府如果不同意，你甚至沒法變現。所以我們也看到大家對於共有產權房的態度迅速的降溫。北京首個共有產權住房項目朝陽錦都家園，這個項目其實是原來的限價房項目改的，所以算是半路出家，一共有427套房源，共有16萬戶申購家庭，按最後通過審核的12萬戶計算，申購家庭和房源比例大約為281:1，也就是281人搶一套房。而首個真正的共有產權住房金隅大成金成雅苑項目，969套房源只有5萬戶家庭申購，按最後通過審核的1.5萬戶家庭計算，申購家庭和房源比例僅為15.4:1，15個人就能中一個，所以確實大幅度下降。
當然有人說，兩個項目的地理位置差著不少，這我也承認，但順義現在也不算什麼偏僻的位置，而且這邊有地鐵14號線，附近還有著名的富人區中央別墅區，所以配套都很齊全，很多新盤甚至豪華住宅也在這裡，他覆蓋瞭望京和CBD以及順義和朝陽大部分的地區，應該說交通還算便利，但申購比例從281:1以下降到15:1，足以說明大家的熱情正在迅速的減退。很多人已經琢么過味來了，覺得這房子就是雞肋，以後不能變現，沒有流動性。所以開始束之高閣。
其實，在北京共有產權房第一次申購的時候，我們就說了，共有產權房是一面照妖鏡，他一下就能測出北京有多少剛需，有多少人是沒房子不行，租房就過不下去的那種，結果16萬人申請，當時我們就說，可能朝陽區真實的剛需也就16萬，沒想到金隅大成項目直接降到了5萬，那麼也就意味著其實第一次的16萬也是明顯高估了。可能真正需要房子用來住的家庭就這麼多，按照城八區和遠郊區推算，估計也就50萬家庭左右，這裡面還有不少是重複計算的。那麼北京未來5年將建設150萬套住房，其中有25萬套共有產權房。而在今年就會完成5萬套共有產權房建設，所以僅僅從共有產權方面就能覆蓋至少一半的住房需求。更何況還有45萬套公租房，所以剛需完全能夠覆蓋掉。至少未來5年，北京住房市場的供應是充足的。更何況我們的人口在下降，2017年常住人口首次下降了2.2萬人，這是20年來，北京人口首次下降。另外，北京的人口結構也在變化，常住人口中勞動年齡人口在快速下降，2017年15-59歲勞動年齡人口為1586.1萬人，佔73.1%。低於2015年76.7%數字。而60歲及以上常住人口比重從15.7%，上升到16.5%，即358.2萬人，這表明北京老齡化程度在加深。
所以，綜合來看，對於北京來說，需求在減少，而住房供給在上升。未來幾年都將維持這個明顯的趨勢，而共有產權房，將繼續試探剛需的底線，今年將有大量的項目推出來，我們並不擔心申購家庭下降，因為那樣其實就達到目的了，這種房子就是保證剛需居住的，而根本就不想讓你用於投資。
一直說，北京這是一個很好地思路，把剛需和投資給分開，讓剛需到另外一個伺服器去玩，那麼你想想，你身後的傻子正在一批一批的被接走，這個伺服器里最後就全都變成炒房的了，那麼最後誰騙誰呢？找不到剛需接最底層的盤，上面的所有換房需求也就完全推不動了，所以目測，隨著共有產權的不斷推出，北京樓市今年並不樂觀。刨除共有產權之外的，普通商品房成交量也會進一步下降，而這種趨勢仍將持續幾年。當然，剛需有出口了，再鎖死金融，剩下的炒家，你就讓他們自己炒去吧，茅台炒到幾萬一瓶的都有，但我喝自己的二鍋頭也挺好。這就不會造成恐慌。
北京這就是樹立一個調控的標杆，希望能夠通過政策性住房，解決高房價的問題。就是要做個樣子來給全國各地看看，北京房價都降下去了，你再說你那裡降不了，是不是就不合適了。隨著北京的經驗成功，不排除會大規模推廣到各地。二線主要城市，都會陸續上馬共有產權房項目。而且北京，上海這兩個城市的房價，就是中國樓市的天花板，如果天花板往下落，那麼對於其他城市的炒房來說，也將有巨大的心理壓力。