開發商自持物業！十年長租不漲租！你會動心嗎？
作者：齊俊傑看財經
去年的時候我們多次探討過長租房的話題，然而租房的朋友多吐槽，租期短漲房租，居住不穩定，也不能落戶辦理子女教育這是現階段租房的痛苦，當時我們就說要破解這些困難，指著現有的租房模式是跑不通的，必須引入B端企業，讓企業成為房子的主體，這樣他跟租客之間才不是排他關係，才有可能破解住房福利的問題。而在去年開始，開發商自持物業租賃地塊也在全國遍地開花，很多土地都是要求只租不賣，即使商品房地塊，招拍掛的規則也改了，先競價，當價格到達限制之後，就開始競爭自持物業面積。同等價格下，誰能夠做到只租不售的面積更大，土地就給誰。如果說去年還只是模式探討階段，如今這個東西終於要跟大家見面了。
最近，北京市首個開發商自持物業項目，萬科翡翠書院，即將啟動預租賃，此項目位於海淀區北清路與永澄北路交匯處北1000米的永豐地塊。為100%開發商自持物業租賃地塊。如果您要承租10年，則一次性簽訂10年的租期合同，10年間租金不變，他們號稱讓房子回歸「住」的屬性。
此次萬科也是主打中關村的高收入程序員們，算是面向高端了，推出了兩種戶型一個是90平米的三居，在整個項目中佔比70%，另一個是180平米的四居，至於價格上，不少人可能要罵街了，90平米三居室的月租金為1.5萬-1.8萬元，180平米複式四居室的月租金為3萬-4萬元。由於複式戶型的布局和裝修標準主要參考別墅，使租金明顯高於普通產品。對此萬科正在積極的和多家銀行探討金融方案，估計也是要讓租金可以貸款。
當然這種貸款，不是說你每月的租金貸款，而是你的一筆長租費用，比如租90平米的，每月15000，一年18萬，十年是180萬，你要跟銀行做這筆貸款，然後銀行幫你付給開發商，你再慢慢的還銀行。
那麼這個房子值不值呢？我們看看周邊的房價，西二旗這是碼農聚集地，周邊有不少2000年左右的房子，三居室90平米的價格在6500元左右，這個只佔到翡翠書院43%，即使考慮每年漲租金10%，10年後的租金也才大約是17000元。我們把這10年的租金都算出來，然後分別相加，一共得到了一個數字，大概是120萬，所以很顯然，翡翠書院的租賃價格明顯偏高了50%，雖然是新房精裝修，而且有十年的穩定租約，但估計也會有不少人覺得不划算，畢竟10年虧掉60萬，實在有點太多了。而且你要在周邊整租3居室，租期應該也相對穩定，只有合租的或者群租的才會經常被房東驅趕。租的房子越高端越穩定，房東巴不得你長租呢，因為他再找個租客也不容易。如果周邊房源6500的租金，你跟房東說，我給你1萬每月，10年不漲租，他弄不好都會同意。
當然還有一筆賬要算，那就是利息，180萬一次性支付，你要去銀行做按揭，怎麼也得是基準利率吧，每年4.9%，如果你貸款100萬，一年下來也得是5萬多的利息。相反如果你有180萬，你一筆給開發商，按照每年4%的理財無風險利率算，也損失了每年7萬多的利息，要知道這筆利息，足夠你在周邊租一個同等面積的三居室了。
但如果你跟買房來比較，又是完全不同了，這個房子周邊的房價是5萬一平（萬科的房租估計得買到7萬），一套90平米的房子要450萬，也就是說按照租金算，開發商得租25年他才相當於賣房的回款。
所以這個事情現在有點尷尬，普通租客覺得食之無味，而開發商同樣覺得吃了大虧，這麼高的房租，很難打開市場，真正做到房子是用來住的。但你讓他大比例降低租金到跟周邊二手房基本持平，那麼他就得50年才能收回款項，要知道一棟房子的建設壽命一共才50年，30年以上的房子就會迅速貶值，所以其實開發商也很鬱悶，只能這麼硬著頭皮往外租，先試試看。先打一打10年長租，不漲租金的牌，看看能不能打動租戶。
所以綜合來看，在現有的土地價格，房價和租金的關係，幾乎無法形成有吸引力的租房市場，開發商自持物業這盤棋其實相當艱難，也是一種市場博弈。如果沒人去租，那麼他估計也就只能降價了。畢竟這麼高的價格再去炒租金的可能性並不大。所以打開租房市場的關鍵可能還要看兩點，一是沒有土地成本的集體建設用地轉租賃，二是樓市價格預期逆轉。
租賃和購買，都是金融的一種手段，租賃獲得使用權，而購買獲得的是產權和使用權，所以對一個不斷上漲的商品，當然是購買最划算，而對一個不斷貶值的商品當然是租賃最划算。所以開發商自持物業這個生意要想變得有利可圖，吸引租客，就必須得讓房價跌下來才行。否則房價一直漲的話，那麼租賃也就怎麼都不划算了。