◎智谷趨勢 | 路口大爺
01
樓市或許正在接近一個「臨界點」。
最近有幾大信號值得關註：
1. 龍頭房地產商表現出非常強烈的求生欲和焦慮感
2. 風險正在逐個暴露，行業資金鏈岌岌可危
3. 官方動作表明，中國正在對地產行業發起清算
對於房企而言，錢今後只會越來越稀缺，也越來越值錢。過去房產巨頭玩轉市場的手法將會很快失效。
02
房地產商的焦慮並非無跡可尋，就在4月上半月，地產圈出現了兩大風波。
第一個引爆輿論的，是碧桂園的「三道催命符」和楊國強老闆的「一萬元的故事」。
碧桂園總裁莫斌在一周之內連續簽發三份文件，急急如律令：
5日，莫斌簽發《關於提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》。
8日，碧桂園集團專門開了"高周轉"專題會議。網上也隨之流傳出了《集團"高周轉"專題會會議紀要》。
11日，莫斌再次簽發《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》和《關於項目報建高周轉的通知》。
文件希望拿到土地當天就開工，甚至要求設計院接到營銷戶配及設計要求后，當天內出圖（通宵）。
據格隆匯的報道，網上還流傳楊老闆算的一筆賬：
如果一個優秀的規劃設計師年收入是36萬元，每月3萬元，十天1萬。如果下午下班後接到規劃圖要設計，找5人通宵做出來后，連續兩天假補休，也是5人x2天=一人10天，即付出一萬元設計工資而已。
地產圈一時嘩然，有人質疑此舉可行性，有人認為不夠人道，也有人覺得碧桂園資金緊張。
這些急迫的動作，它們共同指向一個關鍵詞：高周轉。如果現金回籠速度跟不上債務到期的速度，房企要面臨的可能就是每天上億的貸款利息，一旦周轉不過來，槓桿爆裂，就徹底Game Over。
天下武功，唯快不破，碧桂園其實是向來深諳此道，也堅持貫徹「拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金回正，8個月再投資」的工作要求，買地的錢兩年可以滾三次，相當於一塊錢可以當一塊五毛來用，此法助攻碧桂園拿下了2017年銷售冠軍。
無獨有偶，同是「三四線之王」、同在去年突破5000億銷量的恆大也流出一份去年年底許老闆簽發的《關於實施高周轉重大獎勵及考核的決定（試行）》，這份內部文件顯示，一手項目交地5天內基礎全面開工且連續施工的，獎50萬元。
春江水暖鴨先知，兩大龍頭開發商對「高周轉」表現出高度一致的關切，實際上是源自一種相同的焦慮感。
這兩家房企在三四線買下大批土地，享受了一波棚改帶來的紅利。但隨之強三四線棚改放緩，狂歡逐漸走到臨界點——部分城市隱隱面臨調控風險，再加上各大省會城市發力搶奪人才，此時在沒有人口、產業等核心競爭力支撐的三四線，囤地無異於自殺，唯一的辦法只有加快收割還有購買力的消費群體，快速回籠資金。
樓市已經進入生死時速階段，搶時間，拼效率。
「地產寒冬」的焦慮還未消散，第二個風波緊接著就來了：華夏幸福被捲入「經營現金流暴跌、資金鏈斷裂」傳聞中，股價暴跌，創下一年新低。
華夏幸福在4月13日發布的年報顯示，公司現金流凈額為-162.28億元，近三年首次為負，永續債增8倍為90億元。
數據發布當晚就引起監管層關注。據財新報道，上交所發函提出18個問題，大部分圍繞資金鏈情況展開，「上交所尤為關注華夏幸福房地產開發銷售——這是華夏幸福最重要的收入來源。前段時間，曾有輿論認為，環京地區樓市調控嚴重打擊華夏幸福地產業務。」
華夏幸福總裁孟驚當即接受多家媒體採訪稱，華夏幸福的銷售並沒有暴跌，政府的回款收得回來，內部加大合作力度，並不需要賣地求生。
但不能否認的是，華夏幸福對資金非常饑渴。
就在2017年11月，還曾一日之內宣布三筆融資，補充現金流：將發行不超過100億元的公司債券；間接全資子公司南京鼎通擬與光大興隴信託簽署10億元的《永續債權投資合同》；引入平安大華對嘉興孔雀城增資不超過20億元。
這些TOP 10房企尚且對資金如此重視，遑論一些中小房企。
有的已經不得不賣地籌資。據澎湃報道，融信中國正在出售位於江蘇南京和浙江杭州至少6個房地產開發項目，交易方式以出售股權或者合作開發方式為主，而這些地塊都是2016年競拍最為激烈時高價買下的。
而這條新聞提及的融信中國，曾在2016年以110.1億元，溢價率為139%、橫掃上海灘、榮登「中國地王」寶座。
03
房產行業的風險正在積聚，現在就看哪個最先引爆。
首先是融資風險。
在去槓桿的政策之下，房產行業的融資渠道遭到重大打擊。
1. 曾經房產高度依賴的非標融資遭到嚴控。資管新規出台之後，收緊趨勢只增不減。
2. 商業銀行不斷縮緊房地產企業的信貸額度，授信條件更苛刻，銀行輸血更加艱難。
3. 直接發債全面受挫。國家通過窗口指導的形式，進一步嚴格控制房地產企業備案。根據Wind資訊數據顯示，2017年房企國內發債數量 400隻，金額僅為4254.77億元，是三年以來最低的。
地產股也告別了年前的小高峰，今年以來主力資金累計流出超350億。
在香港上市的房地產企業也很焦慮。上周打響的港幣保衛戰預示著在港融資的成本進一步提高，面臨資金大量出逃的風險。
其次，是債務風險。
房企將在2018年迎來公開債務到期高峰。
據統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，截至4月10日，已披露年報業績的63家上市房企負債合計超過3萬億元，同比增長幅度達34%。其中18家資產負債率超過80%紅線，佔比超過29%。
據財新報道，若按100%回售比例測算，房企將有4000億元以上的公司債要到期。即便按50%回售比例，到期公司債也達到2500億元。
融資日益困難，如果碰上債務到期，這個高槓桿行業還要怎麼玩下去？
為了減緩資金鏈壓力，2017年房企海外發債也達到了高峰。
據新華社報道，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。但是，房企融資成本相比2016年平均4%已明顯上行。
04
房地產是一個看天吃飯的行業，而天變色了。
一個連銀行也沒有餘糧可吃的差錢時代已經到來。
這兩日金融、地產股大跌，數十億資金出逃，情緒悲觀，而這些表現很大部分來自市場最近對官方几個動作的猜想：
官方首次回應「存款增長率負增長」。國家金融與發展實驗室理事長李揚在博鰲亞洲論壇稱，「去年底有一個讓我們很擔心的現象出現了，居民儲蓄存款增長率首次為負，這是一個非常危險的信號，如果再繼續發展下去，中國居民有可能變成負債部門，問題就大了，美國2008年債務危機是因為它的居民開始負債。」
在央行多次強調保持穩健中性貨幣政策的基調下，央行行長易綱在博鰲論壇上表態「我們已做好迎接貨幣政策收緊的準備」；
同時，易綱還釋放了利率市場化的信號，表示目前中國還存在一些利率「雙軌制」，一方面在存貸款方面還有基準利率，另一方面，貨幣市場利率是完全由市場決定的。目前放開了存貸款利率的限制，也就是說商業銀行存貸款利率可根據基準利率上浮和下浮，根據商業銀行自身情況來決定真正的存貸款利率。「最佳策略是讓這兩個軌道的利率逐漸統一，這就是監管機構要做的市場改革。」
海通證券分析師姜超點評，如果下定決心推進利率市場化往正確的方向，管住影子銀行，放開存款利率上浮，那麼過去靠壟斷和管制躺著賺錢的銀行和地產行業的好日子就要結束了。
儲蓄存款的根基不能被動搖，也就是說居民存款流向樓市的渠道只會進一步遭到圍堵。
用劉煜輝的話來說，中國已經開始對金融地產的「鍍金時代」發起清算。