文/楊國英
風平浪靜如何清水摸魚
2018已註定是樓市的風平浪靜之年對2018年的樓市我不悲觀也不樂觀我對房價的判斷是不會再暴漲更不會暴跌一二線城市的房價少部分會橫盤振蕩極少數會小幅下跌絕大多數會溫和小漲
在經歷過去兩年的輪番暴漲之後從一線城市→二線城市→三四線城市→小縣城2018年的樓市將不再會有暴動政策不允許不是政治不允許樓市已不再是政策市而是政治市
2018年的最佳投資選項已經不是國內買房而是海外配置這是我上周日在龍湖地產南京樓盤的演講觀點在開發商主辦的講座上我不力挺東家樓盤說實在的我也真是夠奇葩的
但是話說回來海外資產配置不像國內買樓那般輕車熟路海外資產配置是個超級技術活是買股還是買房買哪裡的房是歐美日還是東南亞資金又如何合法地出去又如何避免當地的政策風險
國內買房簡單更加適合普通人群那麼如果你實在怕煩神實在還是想投資國內房產那麼剔除一線和三四線城市2018年二線城市買房應該重點關注些什麼呢
為什麼要剔除一線城市一線城市嚴格控制人口你買了房也不一定落得了戶再加上目前均價6萬+的房價廣州除外可以預見未來一兩年內一線城市的房價大概率不會再漲了
為什麼還要剔除三四線城市雖然過去一年三四線城市乃至眾多小縣城的房價補漲幅度都很大但是基於產業變遷製造業向現代服務業變遷帶來的人口遷移三四城市城市的人口未來的趨勢是逐漸減少的而支撐中長期房價的核心因素是人口所以三四線城市尤其是小縣城已成樓市之危城我建議慎入(可參看之前的文章小縣城的樓市狂歡是對鄉村中產的致命收割
講了這麼多在沒有渾水的2018年樓市我們到底如何在二線城市清水摸魚呢
01
買貴不買賤
消費升級不僅存在於普通商品市場也存在於樓市
對於樓市的消費升級一線城市除廣州外已經啟動了5—10年高質高配樓盤的房價已經是普通住宅平均房價的3倍左右比如上海的湯臣一品北京的北京壹號院房價均在17萬/平米左右是京滬平均房價的近3倍
上海湯臣一品的房價
北京壹號院的房價
一線城市的樓市消費已經升級二線城市必尾隨而至實際上杭寧鷺等二線城市已經在升級這對於其他二線城市則意味著一個機會以我對重慶武漢青島長沙等二線城市樓市的摸底和了解這些城市高質高配樓盤的房價尚不超過當地平均房價的2倍部分僅為1.5倍左右
買貴不買賤這是當下二線城市樓市的一個機會當然這裡所謂的貴存在一個性價比的平衡
02
買商不買住
注意到沒有最近兩年二線城市在瘋狂搶人有的城市剛開始是碩士直接落戶然後降格為本科直接落戶現在已經是大專直接落戶
二線城市進入搶人時代
這意味著什麼二線城市戶口的含金量已經變低了而商住房和住宅的房價一直以來之所以懸殊得厲害同一區域商住房房價普遍僅是住宅的1/2除了土地年限水電費等之外最為核心的其實是住宅可以落戶而商住房不能落戶
那麼在二線城市瘋狂搶人戶口已經不值錢之下商住房相對於住宅必然存在一定幅度的補幅區間道理很簡單租戶並不在意你是商住房還是住宅同一區域同樣配套的房子不管是商住房還是住宅租金並沒有明顯差別
買商不買住對於已經擁有一兩套住宅的家庭而言如果還要繼續投資房產這顯然是你更為明智的選擇
03
買墅不買住
不要見文就噴說什麼何不食肉糜之類的既然提到買別墅當然是指有經濟條件的或者已有一兩套房想改善居住環境的
別墅的好處當然不說了就說說為什麼在經濟條件許可的情況下寧可買別墅也不買一套大平層或兩套大三房呢
這得說說地價的帳過去20年我國一二線城市的房價普遍上漲了10多倍這其中關健是土地成本10倍20倍的上升而不是建築成本的上升建築成本漲了不超過3倍
基於別墅總價高流動性偏低的特徵再加上二線城市樓市將普遍消費升級在條件具備的情況下目前買別墅相對於買多套普通住宅還是划算的許多別墅的房價已經明顯低於地價比如南京江寧區的美之國小區佔地2.5畝建築面積600平米的獨幢毛坯別墅目前總僅2000萬左右而當地周邊的地價已經高達1500萬/畝再比如重慶頂級的看江別墅財信賴特與山同樣的佔地面積和建築面積目前總價也僅1600萬元左右而當地周邊的地價也已經高達1000萬/畝以上
麵粉比麵包貴的別墅之所以存在主要是開發商拿地早立項早而以現在的地價水平不要說開發商立不了項就是立得了項他也不可能做別墅虧本的買賣誰會做呢
2018年除非剛需請不要再多買房了如果你實在要買請記住還是買二線城市買二線城市還是切記以上3點吧
作者系網易新聞網易號各有態度簽約作者