進入2018年以來，各地房價漲跌互現，這讓購房者對後市感到非常困惑，特別是一季度公布的70個城市房價上漲的有55個。但經分析后發現，一二線城市受到房地產調控的影響，房價滯漲，而三四線城市的房價卻因加大去庫存力度、棚改貨幣化安置出現飆升。
同時，自今年3月份以來，各地樓市出現了劇烈變化：部分中大城市買房要搖號、限購城市擴圍、房貸利率飆升等，這些變化都將影響著未來各地房價的走勢。正因如此，投資者在買房時要看一下，你所在城市，樓市政策調整了嗎？
變化一：通過搖號購房的城市越來越多
3月以來，武漢、杭州、西安相繼發布搖號新政。截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州和西安7個城市公布搖號購房通知，其中，武漢還在徵求意見階段。
不同城市的搖號政策存在差別。上海和成都規定，新開盤的商品住房均採用搖號方式；而南京、長沙、西安、杭州提出，搖號只針對意向購房人數多於可售房源的項目等。
對此，我們認為，搖號購房的城市主要傾向於首次購房的剛需群體，主要是慣徹中央的「住房不炒」的定位，強化住宅市場的居住屬性。同時通過遙號政策來杜絕開發商通過「茶水費」、「車位費」等行為變相漲價。此舉，意圖就是去除投機性需求。
變化二：限購、限售擴大至三四線城市
目前實行限購、限售這二大樓市調控利器的城市正在增加，大連宣布本市戶籍2套以上限購；青島將限購範圍擴大至青島戶籍居民家庭，並將限售期限從2年提高至5年。另外，海南省在已出台限購政策的基礎上，實施全域限購。
這些新加入到限購、限售序列中的城市主要是以三四線城市為主，最直接原因就是前期房價上漲迅速過快。國家統計局發布的3月房價數據顯示，青島二手房環比上漲1.4%，新房環比上漲0.4%；安徽省阜陽市阜南縣對二套房、三套房進行了限售規定。
對此，我們認為，房地產限購、限售政策正由一線城市擴圍至三四線城市。之前三四線城市樓市為何會大漲？主要是為了去庫存，房地產調控政策沒有嚴格執行，而現在三四線城市去庫存進程已經基本結束，為了避免房價再次出現大漲，越來越多的三四線城市也實行了限售和限購，這等於把房地產市場給冷凍起來，避免房價的大起大落。
變化三：出台政策保障公積金貸款
在購房貸款方式上，多地出台政策，鼓勵和保障公積金貸款。一方面，降低獲取公積金貸款的難度。北京公積金系統將陸續分期升級，未來九成業務可在網上辦理；南京購買首套房的公積金貸款最高額度從30萬元/人上調到50萬元/人……
另一方面，一些城市嚴打房企拒絕公積金貸款的行為。惠州提出，房企限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房，拒不整改的要公開曝光，同時納入徵信系統依法嚴肅處理；南通明確開發商不得拒絕公積金貸款，違規將遭嚴處。
對此，我們認為，鼓勵住房公積金貸款，並不代表樓市有所鬆綁。各城市鼓勵公積金貸款，主要是為了保護剛需的利益，畢竟在各種購房成本上升的情況下，有公積金貸款的幫助，剛需購房者能夠省下不少利息的支出，這也是一項惠民政策。
變化四：首套房貸利率飆升
自今年初開始，全國多地傳出銀行額度緊縮、首套房貸款利率上漲等消息。房貸出現上調趨勢。2018年3月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當於基準利率1.124倍，環比上升0.92%。
儘管如此，央行副行長潘功勝也在今年兩會期間指出，中國房貸利率雖然有所上升，但總體還處於歷史上較低水平。這句話的潛台詞是，年內房貸利率還有上漲空間，購房者應該做好心理準備。
對此，我們認為，首套房貸利率的上漲具有二層含義：一方面，房貸利率上漲對於剛需或改善型購房者來說，要冷靜考慮，現在購房是否合適，讓他們從相信房價只漲不跌的慣性認知中清醒過來。房貸利率上升了，現在是否還要繼續買房？
另一方面，房貸利率上浮，也將重點遏制投機性購房需求，實現「房住不炒」的調控目標。更深層次原因是投資者的融資成本過低，讓他們無所顧慮。而現在融資成本大幅上升，再加上各城市的限售令，使投機者只能是知難而退，讓未來房地產市場供求關係更趨平衡。
以上四個變化乃是3月份以來，國內樓市政策新的改變，說明中國的房地產正向去投機化，回歸居住屬性邁進。搖號新政、鼓勵公積金貸款這二個變化，主要是保護剛需購房者的利益；而房貸利率上漲、限購和限售擴大至三四線城市，說明投機性購房時代已經過去，自居型購房時代已經開啟。